長租公寓行業洗牌加劇 有上市房企開始剝離該業務

    長租公寓行業的風頭正在慢慢消退。相比于2017年初登風口的熱鬧，去年大面積爆雷的喧囂，今年上半年這個行業變得低調起來。

　　困擾長租公寓行業已久的盈利問題仍未解決，由于持續虧損，已經有上市房企開始剝離該項業務。

　　行業洗牌加劇

　　近年來，由于國家的支持，長租公寓的規模越來越大。除了市場上占據一定市場份額的自如、魔方、樂乎等機構運營者之外，房企也紛紛開始布局住房租賃領域。根據克而瑞提供的數據顯示，房企作為長租公寓領域中的主力軍，經過幾年沉淀，目前國內TOP50規模房企已有近一半企業布局長租公寓。

　　2018年，風頭正勁的長租公寓行業遭受了前所未有的危機，從瘋狂搶奪房源被約談，到甲醛門事件，再到大型長租公寓企業爆倉，這個新生的行業在危機中逐漸開始自我凈化。

　　據不完全統計，2018年長租公寓爆倉的數量達11家，包括好租好住、長沙優租客、愷信亞洲、杭州鼎佳、石家莊眾客驛家、北京昊園恒業、上海寓見公寓等，最終失敗的原因大多是資金鏈斷裂。

　　決定長租公寓機構生死的融資情況今年也并未見好轉。2018年上半年，在政策的推動下，房企專項債券的申請迎來窗口期，多家企業專項債券的發行也為企業補充了運營資金，然而進入下半年，情況急轉直下，房企和地產基金主導的住房租賃專項債屢屢遭監管層中止或終止。

　　房東東創始人全靂告訴《華夏時報》記者，大部分長租公寓機構現在存活是靠融資，中小長租公寓機構的融資成本很高，平均在15%左右，但其本身的利潤有限，大部分還在虧損，融資無異于飲鴆止渴。今年長租公寓將度過一個很明顯的資金寒冬，今年資本都很謹慎，對長租公寓的熱度在降低，機構年年虧損，虧到哪一年都不知道，哪怕報表做得再好看，今年也很難融到錢。

　　但機構之間的分化也在加劇，在融資難的普遍情況下，一些頭部企業仍然獲得了大量的資金支持，樂乎在2018年順利完成超億元B輪融資，魔方于今年3月獲得1.5億美元D輪融資。也有受資本拖累而導致規模拓展受限的公寓，如未來域受投資方資金鏈斷裂影響，管理規模與去年持平。

　　58安居客房產研究院首席分析師張波在接受《華夏時報》記者采訪時表示，從長租公寓行業本身來看，第一階段的“群雄并起”已近結束，長租公寓的運營方的品牌在數量上的快速增長期已經接近尾聲，2019年長租公寓企業數量已經有了一定減少。第二階段是行業集中度的提升，即“寡頭之爭”，并且目前這一階段還將持續較長時間，規模化之爭的背后邏輯在于頭部短期難盈利，但非頭部企業未來的生存發展空間較小。大量中小品牌的長租公寓品牌未來被淘汰出局亦屬正常。

　　房企剝離長租公寓業務

　　多家房企的長租公寓業務發展也不大順利。克而瑞數據顯示，2019年上半年，房企運營商整體風向收斂聚焦，拓展增速放緩。

　　朗詩成為第一個剝離長租公寓業務的房企。5月14日，朗詩綠色集團公告稱，將處于虧損階段的，包括長租公寓在內的5項業務剝離至控股公司朗詩集團。集團長租公寓品牌“朗詩寓”作為創新類業務仍處于培育期，預計未來兩年將繼續虧損，日后將產生持續資本開支，剝離至控股股東朗詩集團，可減少朗詩寓虧損對公司業績的影響。

　　2019年3月26日，在萬科2018年度業績會上，萬科總裁兼首席執行官祝九勝表示，萬村計劃比我們一開始想象的要復雜，涉及的利益相關方太多，我們會穩妥推進已經獲取的項目，盡快使其成為可出租的狀態。他還提道，長租公寓現在看起來要賺錢很難。

　　隨后有消息傳出遠洋集團也將剝離長租公寓業務，但消息尚未獲得企業的回應。

　　很多布局長租公寓的企業并沒收到預想的結果。比如，世聯行以紅璞公寓為主的長租公寓仍然在虧損，4月份世聯行方面坦承，目前公司長租公寓業務還尚未盈利，屬于公司業務發展的戰略型虧損。在公寓業務立項時，公寓的平均租期是12年，預計需要5年的回收期。收縮業務成為世聯行不得不做出的選擇。

　　張波表示，長租公寓難盈利是行業的普遍現象，過往幾年房企為了爭奪長租公寓“第二跑道”，紛紛加大了布局力度，而現實的盈利問題導致房企不得不將其和主營業務相剝離，這一現象預計會越來越普遍。

　　需從產品力做文章

　　一直以來，長租公寓的盈利模式是困擾行業發展的一大難題。

　　經濟學博士、空白創始人、貝殼研究院名譽顧問楊現領曾經明確表示，長租公寓拿投資時的一個關鍵邏輯是錯誤的。他認為，行業從業者假定的“未來的租金會以每年5%到10%的速度增長”，這是絕對不可能的。因為在收入增長的時候，租金漲幅遠遠達不到收入漲幅的水平，在收入下跌的時候，租金的跌幅往往遠遠大于收入的跌幅。這是由租賃人群結構決定的，青年白領人群不會把錢更多地投入在租賃上。

　　樂乎城市青年社區CEO羅意一語道出了企業的生存難題，他在此前接受《華夏時報》記者采訪時表示，“長租公寓的盈利模式很簡單，就是以租金為主。就目前的市場情況來看，每一個項目本身都是盈利的，但是機構、品牌商不掙錢，是因為長租公寓的中后臺成本很高，包括高管團隊、IT體系、營銷成本、辦公成本等。輕資產模式要靠量去撐，樂乎現在也沒想盈利的事情，而是追求做大的可能性，把量跑起來的可能性。”

　　全靂也提道，這個行業還處于發展的初期，本身商業模式還不成熟，現在無論是重資產模式，還是輕資產模式，都還沒有盈利，因為面粉也就是拿房成本已經很貴了，做出來的面包就很難賣掉。去年爆倉的機構很多都是急于擴張，這么大量地擴張房屋，但房子又租不出去，導致空置率過高，資金池自然就成了負的。大家都想做大，但是還需要考慮，長租公寓其實是一個服務性行業，步伐要慢一些，基礎都沒有做好，出問題是必然的。

　　張波則分析，租賃機構的盈利預期和用戶租金的接受度之間的矛盾目前依然存在。在租房人群的薪資方面，58安居客房產研究院數據顯示，約八成租客月薪在萬元以下，能夠接受的租金在一線城市大都在每人2000元左右，而從現實供應的租賃房源來看，大都超過租房者預期。但另一方面，很多租賃機構在現有的租金水平下，往往不能保證合理的盈利預期，甚至大部分的長租公寓運營方依然沒有實現真正盈利。長租公寓運營方未來需要從長租公寓自身“產品力”上多做文章，提升用戶在長租公寓的差異化體驗，來達到更高的收益水平。